Condomínios podem proibir aluguel de curtíssima temporada?

Nos últimos anos, plataformas voltadas a locações de curtíssima temporada, de poucos dias, em casas e apartamentos particulares, como Airbnb e Booking, popularizaram-se, ampliando as possibilidades de hospedagem aos viajantes. Junto de qualquer novidade, contudo, é difícil que também não surjam controvérsias.

Advogado e consultor jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Arthur Pontes explica que a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) considera, em seu artigo 48, a locação por temporada aquela destinada à residência do locatário por motivos de lazer, tratamento de saúde, realização de cursos e até mesmo por alguma impossibilidade de permanecer em seu próprio imóvel por determinado período de tempo, como por realização de obras, entre outras situações. O prazo máximo é de 90 dias.

Quando a lei foi redigida, no entanto, a figura da locação por poucos dias, às vezes até mesmo um, em imóveis residenciais não era difundida, e ainda não há previsão legal que contemple essa figura. As principais controvérsias, diz o advogado, referem-se à segurança dos demais condôminos, em razão da alta rotatividade e circulação de pessoas que decorrem desses aluguéis oriundos de plataformas digitais, e problemas decorrentes de transtornos ocasionados pelos hóspedes, como barulho e bagunça.

“Outra questão que se levanta é a da finalidade da unidade condominial. Muitos condomínios possuem em sua convenção que as unidades são exclusivamente residenciais. Então, ter uma pessoa ali por pouco espaço de tempo configuraria um desvio da finalidade, que não seria residencial, mas de hospedagem”, acrescenta Pontes.

O artigo 1.336 do Código Civil prevê, inclusive, que um dos deveres dos condôminos é “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Assim, muitos condomínios Brasil afora têm decidido, a partir de votações realizadas em assembleia, limitar ou impedir locações de imóveis de curto prazo.

O que tem entendido a Justiça? – O posicionamento da Justiça não é unânime sobre a questão da proibição da locação de curtíssimo prazo. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), entretanto, já decidiu mais de uma vez a favor dos condomínios.

O julgamento mais recente sobre o assunto foi realizado em dezembro de 2021, quando os ministros da Terceira Turma do tribunal decidiram de forma contrária ao pedido de um proprietário que pretendia anular decisão do condomínio, tomada em assembleia, que proibiu a locação das unidades por prazo inferior a 90 dias. A Corte reforça, contudo, que as ações sobre o tema que chegam ao Judiciário devem ser analisadas como situações isoladas, a partir das particularidades de cada caso.

“Naquele condomínio específico, qual foi o problema que ocorreu? O condomínio se pautou pelo bom senso? Isso para constatar se a proibição não foi abusiva. De fato, há condomínios, como os que não contam que portaria ou que trabalham somente com portaria remota, que não têm condições de ter um controle efetivo dessas situações de locação por curtíssima temporada”, comenta o advogado Arthur Pontes.

Segundo o advogado do Secovi-PR, uma possibilidade é que o condomínio estipule, no regimento interno, algumas regras para a locação de curtíssima temporada, como limite máximo de hóspedes, exigência antecipada de documentos, prazo para locação, entre outros. Desta forma, o proprietário que quiser disponibilizar sua unidade para esse fim deverá observar essas regras, estando sujeito a penalizações previstas pelo próprio condomínio caso não as cumpra.